A Conmax cuida da contabilidade de holdings patrimoniais e empresas de imóveis próprios em Fortaleza, com a experiência de 40 anos de mercado. Atendemos empresas e famílias que concentram seus imóveis em uma pessoa jurídica para alugar, administrar e organizar a sucessão do patrimônio.
Para quem vive da renda de imóveis, a estrutura certa define quanto do aluguel vira imposto e quanto chega aos sócios. E essa conta está mudando: a Reforma Tributária altera a tributação da locação, e a distribuição de lucros passou a ter uma nova regra de Imposto de Renda.
O que muda na contabilidade de uma holding patrimonial em Fortaleza
Tributação dos aluguéis
No Lucro Presumido, a receita de aluguel tem presunção de 32% para o IRPJ e a CSLL, além de PIS e COFINS. Dependendo do volume de despesas, financiamentos e depreciação, o Lucro Real pode ser mais vantajoso. A escolha do regime precisa ser revista com os números de cada ano.
Venda de imóveis
Quando a empresa vende um imóvel, a tributação depende de como ele está registrado: como investimento, gera ganho de capital; como estoque de uma atividade imobiliária, entra como receita da atividade. Classificar certo desde a compra evita surpresa na venda.
Integralização e ITBI
Levar imóveis para o capital da empresa pode ter imunidade de ITBI, mas a Constituição e o STF impõem limites, especialmente quando a atividade principal da empresa é imobiliária ou quando o valor dos imóveis supera o capital integralizado.
Distribuição de lucros
Desde 2026, lucros e dividendos acima de R$ 50 mil por mês, pagos por uma mesma empresa a um mesmo sócio pessoa física, passaram a ter retenção de 10% de Imposto de Renda. Para holdings que repassam a renda dos aluguéis aos sócios, a forma e o calendário da distribuição passaram a fazer diferença.
Sucessão
A holding facilita a sucessão: as quotas podem ser doadas aos herdeiros em vida, com reserva de usufruto, e as regras de administração ficam definidas no contrato social. O planejamento envolve o ITCMD e precisa ser feito com antecedência.
A Reforma Tributária e a locação de imóveis
Com a Reforma, a locação de imóveis passa a ser tributada pelo IBS e pela CBS, no lugar do PIS e da COFINS. A lei reduz em 70% as alíquotas para a locação, prevê um redutor para imóveis residenciais e traz regras de transição para contratos já existentes. Inquilinos que são empresas poderão aproveitar créditos; para inquilinos pessoas físicas, o imposto vira custo. Na prática, a carga sobre o aluguel pode mudar bastante, conforme o tipo de imóvel e de inquilino. O calendário:
- 2026: ano de teste, com CBS e IBS destacados na nota fiscal.
- 2027: a CBS entra em vigor e o PIS e a COFINS deixam de existir.
- 2029 a 2032: o IBS aumenta gradualmente.
- 2033: o novo modelo passa a valer integralmente.
Como a Conmax trabalha com holdings e imóveis próprios
- Estruturação da holding: tipo societário, integralização dos imóveis e acordo de sócios.
- Regime tributário: comparação entre Lucro Presumido e Lucro Real a cada ano.
- Contabilidade e fiscal: controle de contratos, reajustes, recebimentos e impostos.
- Planejamento da distribuição: forma e calendário de distribuição de lucros aos sócios.
- Sucessão: doação de quotas, usufruto e regras de governança familiar.
- Reestruturação societária e valuation: quando é preciso reorganizar o grupo ou avaliar o patrimônio.
Perguntas frequentes
Vale a pena ter uma holding patrimonial?
Depende do tamanho do patrimônio, da renda de aluguéis e dos planos de sucessão. Em muitos casos a holding reduz a carga sobre os aluguéis e simplifica a sucessão, mas os custos de transferência e de manutenção precisam entrar na conta.
Qual o melhor regime para uma empresa que vive de aluguel?
O Lucro Presumido é o mais comum, mas não é regra. Empresas com financiamentos, muitas despesas ou imóveis recém-adquiridos podem pagar menos no Lucro Real. A comparação deve ser feita todo ano.
O que muda nos meus aluguéis com a Reforma Tributária?
A partir de 2027 o PIS e a COFINS dão lugar à CBS, e o IBS entra gradualmente até 2033. A locação tem alíquota reduzida, mas o resultado depende do tipo de imóvel e de inquilino. Simulamos o efeito nos seus contratos.
Como fica a distribuição de lucros com a nova regra do Imposto de Renda?
Valores acima de R$ 50 mil por mês, por sócio, passaram a ter retenção de 10% de IR. Organizamos a forma e o calendário da distribuição para reduzir esse impacto dentro da lei.
Fale com um especialista em patrimônio
Em uma conversa com o nosso time, analisamos a estrutura do seu patrimônio, a tributação dos aluguéis e o que a Reforma Tributária e a nova regra dos dividendos mudam para você e seus sócios.
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